Хотя налогоплательщики могут вычитать определенные платежи, связанные с ипотекой, в своей налоговой декларации, конкретная сумма их вычета может быть ограничена. В общем, вычеты доступны по любой ипотеке на первый или второй дом.
Виды ипотечных вычетов
Налогоплательщики не могут вычесть стоимость своей ипотеки как таковой, но могут вычесть сумму процентов, которые они выплачивают по своей ипотеке каждый год. Кроме того, они могут вычесть суммы любых пунктов происхождения и страховых взносов, которые они уплатили.
Полностью вычитаемые процентные платежи
Существует три типа ипотечных кредитов, по которым вычитается вся сумма процентов. Эти типы не являются исключительными, а это означает, что налогоплательщик может агрегировать несколько вычетов, на которые он имеет право, по своей декларации. Широкие категории вычитаемых процентов:
- Ипотечные кредиты, приобретенные до 13 октября 1987 г.: эти ипотечные кредиты часто называют « устаревшими ипотечными кредитами », потому что они были включены в текущие пределы налоговых вычетов.
- Ипотечные кредиты, приобретенные после 13 октября 1987 г.: Используются для покупки, строительства или улучшения дома, используемого в качестве обеспечения по кредиту. Такие ипотечные кредиты часто называют « ипотечными кредитами на приобретение ».
- Ипотечные кредиты, приобретенные после 13 октября 1987 г.: Использовались по любой причине, кроме улучшения, покупки или строительства дома, используемого в качестве обеспечения по кредиту. Эти ипотечные кредиты часто называют « ипотечные долговые обязательства ».
Приобретение и ипотечные долговые обязательства имеют различные максимальные пределы и другие правила. Для просроченной ипотеки вся сумма процентных платежей подлежит вычету, независимо от ее остатка или того, для чего были использованы ссудные деньги.
Вычеты по ипотечному долгу при приобретении
Вычет процентных платежей по ипотечному кредиту ограничен стоимостью дома по состоянию на 31 декабря предыдущего года. Для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместную декларацию, максимальная стоимость дома составляет один миллион долларов; для плательщиков единого налога лимит составляет 500 000 долларов США. Налогоплательщики первого или второго дома со стоимостью ниже этих пределов могут вычесть всю сумму своих процентных платежей.
Исключения из общего правила существуют для рефинансированного долга или ипотечного кредита, приобретенного после даты покупки дома. Примеры ипотечного кредита, приобретенного после даты покупки дома, включают налогоплательщика, который строит свой собственный дом, переезжает в него и впоследствии оформляет ипотечный кредит на недвижимость.
Как правило, процентные платежи по рефинансированному долгу вычитаются только до суммы остатка по старой ипотеке. Это не позволяет налогоплательщикам удваивать свои вычеты по выплате процентов. Точно так же ипотека, полученная после покупки или владения домом, подлежит вычету только в размере стоимости дома или, если налогоплательщик построил дом, суммы его расходов на строительство дома за два года до его завершения.
Вычеты по ипотечным кредитам
Вычитаемые суммы для выплаты процентов по ипотечным кредитам по долевому долгу ограничены меньшим из 1) 100 000 долларов США для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместную декларацию, или 50 000 долларов США для налогоплательщиков-одиночек, и 2) общей справедливой рыночной стоимости дома после вычета суммы приобретения и дедовского долга, если любой. Например, дом со справедливой рыночной стоимостью 200 000 долларов США с долгом приобретения в размере 50 000 долларов США оценивается для этих целей в 150 000 долларов США. Женатый налогоплательщик, подающий совместную декларацию, будет ограничен требованием вычета в размере 100 000 долларов, поскольку это меньше, чем справедливая рыночная стоимость дома с учетом долга по приобретению.
Любые суммы сверх максимальных пределов (100 000 долларов США и 50 000 долларов США) рассматриваются как личные проценты и, как таковые, не подлежат вычету. Однако, если налогоплательщик использовал дополнительные средства для целей, подлежащих вычету, например, для инвестиций в бизнес, он может вычесть оставшуюся выплату процентов в соответствии с этим вариантом.
Вычеты ипотечных баллов
Налогоплательщики могут вычесть стоимость любых баллов, которые они заплатили за получение кредита. Вся сумма балла подлежит вычету, но должна быть разделена на весь срок кредита. Вычитается только часть баллов, выплаченных в течение года.
Премиальные платежи по ипотечному страхованию
Налогоплательщики могут вычесть сумму страховых взносов, уплаченных ими за год. Однако, чтобы претендовать на какую-либо часть этого вычета, налогоплательщики, состоящие в браке, подавшие совместную декларацию, не могут зарабатывать более 109 000 долларов США, а налогоплательщики-одиночки — не более 54 500 долларов США в год. Вычитаемая сумма страховых взносов начинает постепенно отменяться при скорректированном валовом доходе (AGI) в размере 100 000 долларов США для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих совместную декларацию, и 50 000 долларов США для налогоплательщиков-одиночек.
Изменения в сделке Fiscal Cliff
Вычеты по ипотечным кредитам были урегулированы Законом об освобождении налогоплательщиков от 2012 года.
Вычет процентов по ипотеке сохраняется. Тем не менее, более высокие доходы столкнутся с некоторыми ограничениями в их способности получать эти вычеты в 2013 году. Существует новый поэтапный отказ от этого вычета для одиноких с доходом более 250 000 долларов США и супружеских пар с доходом более 300 000 долларов США. Для этих заявителей постатейные вычеты будут уменьшены на 3% от AGI свыше 300 000 долларов США или на 80% постатейных вычетов, которые в противном случае были бы разрешены для этого года, в зависимости от того, что меньше. Эти конкретные изменения не повлияют на ваши налоги за 2012 год.
Новый закон оказал более прямое влияние на вычет премии по ипотечному страхованию . Срок действия вычета страховой премии по ипотечному кредиту истек 31 декабря 2011 г.; однако с принятием нового закона этот вычет был продлен до конца 2013 года. Налогоплательщики могут вычесть эти премии за 2012 и 2013 налоговые годы.
Заявление о доступных вычетах по ипотеке
Чтобы потребовать вычет по процентам по ипотеке, выплате баллов или страховым взносам, вы должны перечислить свои вычеты в Приложении А формы 1040. Публикация 936 содержит дополнительную информацию о типах и суммах общедоступных вычетов по ипотеке. Обратитесь за советом к специалисту по налогам, если вы не уверены, имеете ли вы право на вычет.